Investimento Immobiliare

Gli stranieri possono acquistare immobili titolati a Panama, ma ogni operazione deve essere analizzata mediante due diligence legale, registrale, fiscale e documentale prima di prendere una decisione.

La sicurezza giuridica di un’operazione immobiliare non dipende solo dalla possibilità legale di acquistare, ma dalla verifica del titolo di proprietà, dei gravami registrali, delle imposte, dei permessi, delle condizioni contrattuali, della struttura di pagamento e del veicolo giuridico utilizzato per l’acquisto.

In termini generali, gli stranieri possono acquistare proprietà titolate a Panama a proprio nome. Tuttavia, prima di acquistare, è consigliabile revisionare la situazione registrale, la forma di acquisizione, la struttura di titolarità, le imposte applicabili, la documentazione del venditore e gli obiettivi patrimoniali dell’acquirente.

In alcuni casi, l’acquisto tramite una società panamense, una Fondazione di Interesse Privato o un’altra struttura giuridica può essere valutato, ma questa decisione deve essere analizzata individualmente da una prospettiva legale, fiscale, bancaria e patrimoniale.

Processo di compravendita immobiliare a Panama

La compravendita di una proprietà a Panama può seguire un processo formale di revisione, negoziazione, contratto, pagamento e iscrizione registrale. Di seguito si descrive in modo generale un processo abituale per acquistare un immobile con titolo di proprietà, fermo restando che ogni operazione deve essere revisionata individualmente:

1. Selezione della Proprietà e Negoziazione Iniziale 

Il processo inizia con la ricerca e selezione dell’immobile desiderato, sia tramite un agente immobiliare autorizzato, uno sviluppatore o direttamente con il proprietario.

Durante questa fase, l’acquirente e il venditore negoziano e concordano i termini commerciali di base, come: 

• Prezzo di acquisto

• Modalità e termini di pagamento

• Beni mobili inclusi (se applicabile)

• Data stimata di chiusura

• Condizioni particolari (clausole di uscita, miglioramenti, occupazione, ecc.)

Nota: Sebbene non sia obbligatorio, è altamente consigliabile documentare per iscritto qualsiasi accordo preliminare, anche se non è ancora stato firmato un contratto formale.

2. Contratación de Abogado y Revisión Legal (Due Diligence)

È consigliabile che l’acquirente disponga di una revisione legale indipendente a Panama per proteggere i propri interessi, revisionare la documentazione, coordinare la due diligence e preparare o revisionare i contratti corrispondenti. 

L’avvocato eseguirà una dovuta diligenza legale che include: 

• Verifica del titolo di proprietà nel Registro Pubblico.

• Conferma che la proprietà non presenti gravami, ipoteche, pignoramenti o altre limitazioni.

• Revisione del piano o studio topografico (se applicabile).

• Verifica delle imposte immobiliari aggiornate e stato catastale.

• Conferma dell’uso del suolo (zonizzazione), servitù e permessi (in caso di terreni o sviluppi).

In questa fase, l'avvocato contatta il venditore o l'agente immobiliare per raccogliere i documenti pertinenti.

3. Firma del Contratto di Promessa di Compravendita 

Una volta completata la revisione preliminare, l’avvocato redige un Contratto di Promessa di Compravendita, che stabilisce formalmente i termini concordati. Questo contratto di solito include: 

• Prezzo totale e forma di pagamento.

• Importo del deposito di garanzia (di solito 10% del prezzo, pagato alla firma della promessa).

• Termine per la firma del contratto definitivo.

• Condizioni sospensive (es. validazione finale del titolo, liberazione di oneri, ottenimento di finanziamento, ecc.).

Questo contratto regola le condizioni principali dell’operazione e serve come impegno legale precedente al trasferimento formale, purché sia correttamente redatto e adattato al caso concreto.

4. Preparazione e Firma del Contratto di Compravendita Definitivo 

Una volta che l'avvocato ha confermato che il titolo è libero da vincoli e che tutto è in regola, viene coordinata la firma del Contratto di Acquisto definitivo. Questo accordo viene sottoscritto con un atto pubblico davanti a un notaio panamense. In questa fase:

• Viene presentato l'atto firmato dall'acquirente e dal venditore.

• I documenti vengono preparati per il deposito presso il Registro Pubblico.

• Gli assegni o le istruzioni di pagamento vengono emessi tramite il conto fiduciario o il conto di deposito a garanzia.

5. Pagamento del Prezzo e degli Onorari 

Il pagamento del saldo del prezzo di acquisto si realizza normalmente tramite:

• Bonifico bancario su un conto fiduciario o notarile.

• Assegni certificati il ​​giorno della stipula.

• Oppure, in alcuni casi, dopo la registrazione del titolo a nome dell'acquirente (come concordato nel contratto).

Inoltre, vengono effettuati pagamenti per:

• Provvigioni dell'agente immobiliare.

• Spese legali.

• Spese di chiusura (spese notarili, imposte di trasferimento, imposte di bollo)

6. Registrazione del Trasferimento di Proprietà 

Una volta firmato l'atto di vendita e effettuato il pagamento:

• L'avvocato deposita l'atto pubblico presso il Registro Pubblico di Panama.

• L'imposta sul trasferimento immobiliare (2%) e l'imposta sulle plusvalenze (5%) vengono pagate, generalmente per conto del venditore.

• Dopo l’iscrizione corrispondente, l’acquirente potrà risultare come nuovo titolare registrale della proprietà, secondo la struttura di acquisto utilizzata e la documentazione presentata. 

Il termine di iscrizione può variare secondo la documentazione presentata, l’ufficio registrale, il tipo di operazione, eventuali osservazioni e i tempi interni del Registro Pubblico.

Documentazione Comune Richiesta: 

• Copie del passaporto dell’acquirente e del venditore.

• Statuto sociale e procura notarile (se una delle parti è una società).

• Copia del titolo di proprietà attuale.

• Ricevuta dell’imposta immobiliare aggiornata.

• Piano catastale o studio topografico (se applicabile).

• Contratto di promessa e atto di compravendita.

• Assegni certificati per imposte e onorari.

Sì, la compravendita di beni immobili a Panama è soggetta a varie imposte e costi associati. A continuazione si dettagliano i principali:

• 1. Imposta di Trasferimento di Beni Immobili (2 %)
  Questa imposta la riscuote il Governo di Panama al momento di trasferire il titolo di proprietà.
  Si calcola sul maggior valore tra il prezzo di vendita e il valore catastale registrato della proprietà.
  Generalmente la paga il venditore, anche se può pattuírsi in altra forma tra le parti.

• 2. Anticipo dell’Imposta sul Guadagno di Capitale (3 %)
  È anche responsabilità abituale del venditore.
  Si applica una ritenuta del 3 % sul valore di vendita totale, come anticipo dell’imposta sul guadagno di capitale.
  Se il venditore dimostra che il guadagno reale è minore, può richiedere una compensazione o restituzione successiva.
  Nella pratica, questo anticipo agisce come un pagamento definitivo nella maggior parte dei casi.

• 3. Onorari Notarili
  Ogni compravendita deve elevarsi a scrittura pubblica e firmarsi davanti a un notaio panamense.
  Gli onorari notarili variano dipendendo dal valore dell’immobile e dal notaio scelto, ma solitamente oscillano tra USD 200 e USD 300 per proprietà residenziali standard.
  Se esistesse finanziamento ipotecario, il costo notarile potrebbe essere maggiore.

• 4. Tasse del Registro Pubblico
  Il contratto di compravendita deve iscriversi nel Registro Pubblico di Panama affinché il compratore acquisisca formalmente il titolo di proprietà.
  Le tariffe registrali si calcolano in funzione del valore della proprietà e includono:
  Diritti di registro (approssimativamente 0.25 % del valore)
  Bolli fiscali e tasse fisse addizionali.
  Come riferimento generale, i costi di registro possono rappresentare tra 0.5 % e 1 % del valore della transazione.

• Altri costi possibili:
  Certificazioni, sigilli, traduzioni e legalizzazioni se il compratore è straniero o il contratto si firma dall’estero.
  Onorari legali (avvocato del compratore e/o del venditore).
  Costi di costituzione di società, se la proprietà si acquisisce mediante una persona giuridica.
  Spese bancarie o di fideicommisso, se si utilizza un conto di deposito in garanzia (escrow).

È abituale a Panama che il venditore paghi l’imposta di trasferimento di proprietà del 2% e l’anticipo del 3% dell’imposta sul guadagno di capitale; tuttavia, in alcuni casi, ciò è negoziabile. 

Generalmente, ogni parte paga i propri costi di chiusura. Per esempio, il venditore paga il suo avvocato perché riveda il contratto di compravendita, e il compratore paga il suo avvocato perché rediga detto contratto, realizzi la ricerca del titolo, la trasferenza del titolo e i servizi di deposito in garanzia. Tuttavia, in alcuni casi, compratori e venditori negoziano termini speciali secondo i quali il compratore o il venditore pagano tutti i costi di chiusura, per cui realmente dipende dalla negoziazione particolare tra il compratore e il venditore. 

I costi di chiusura possono variare secondo il tipo di operazione, il valore dell’immobile, il notaio, il registro, gli onorari professionali, la struttura utilizzata, la forma di pagamento e la documentazione richiesta. Per questo motivo, conviene calcolarli caso per caso prima di firmare impegni vincolanti.

Il termine di una compravendita immobiliare a Panama può variare secondo la negoziazione tra le parti, la revisione legale, la forma di pagamento, l’esistenza di finanziamento, la disponibilità dei documenti, la firma notarile e i tempi del Registro Pubblico.

No. La legge non esige che un contratto di compravendita stia in spagnolo per essere legalmente vincolante. Tuttavia, se sorge una disputa sulla transazione in un tribunale di giustizia della Repubblica di Panama, questo esigerà che il contratto sia tradotto in spagnolo da un traduttore ufficiale. Quando si preparano contratti di compravendita, nel caso di attuanti di lingua non ispanica, è raccomandabile redigere un contratto originale in spagnolo e fornire ai nostri clienti una traduzione ufficiale all’inglese o a qualsiasi altra lingua. 

L’acconto o deposito di garanzia viene solitamente concordato tra acquirente e venditore nel contratto di promessa di compravendita. Il suo importo, le condizioni di restituzione, le penali e i casi di perdita devono essere chiaramente regolati per iscritto prima di effettuare qualsiasi pagamento.

Il compratore può perdere l’anticipo se:

• Desiste dall’acquisto per decisione propria, senza una clausola che gli permetta farlo senza penalità.

• Non ottiene finanziamento bancario, e non si incluse una clausola sospensiva nel contratto che condizioni l’acquisto all’approvazione del prestito.

• Inosserva qualche termine essenziale (es. non firma nella data di chiusura) senza giustificazione legale valida.

• Non paga il saldo restante nella data accordata per ragioni personali o economiche.

In questi casi, il contratto può prevedere che il deposito resti al venditore come indennizzo per inadempimento contrattuale, se ciò è stato espressamente concordato nel contratto. 

Sì, a Panama esistono imposte sulla proprietà immobiliare, e sono conosciute come l’Imposta di Beni Immobili. Questa imposta grava la detenzione di proprietà con titolo registrato, e il suo calcolo si basa sul valore catastale assegnato dalla Direzione Generale delle Entrate (DGI).

Quanto si paga? 

Dal riforma fiscale del 2019, l’imposta si applica secondo un sistema scaglionato e progressivo, con tariffe ridotte per immobili residenziali: 

Proprietà di uso residenziale (abitazione principale) 

Valore Catastale (USD) Tassa Impositiva Annuale 

Fino a 120,000 0 % (esente)

120,001 – 700,000 0.5 %

Più di 700,000 0.7 % 

Esempio pratico:

Se una casa ha un valore catastale di $200,000: 

• I primi $120,000 stanno esenti

• Gli $80,000 restanti tributano allo 0.5 % = $400 annuali

Proprietà secondarie, commerciali o di investimento 

Estas pagan tasas ligeramente más altas:

Valore Catastale (USD)     Tassa Impositiva Annuale 

Hasta 30,000 0 % (esente )

30,001 – 250,000 0.6 %

250,001 – 500,000 0.8 %

Más de 500,000 1.0 %

Note importanti: 

• L’imposta si paga annualmente, ma può frazionarsi in tre pagamenti quadrimestrali.

• Il valore catastale non sempre coincide con il prezzo di mercato. È determinato dalla DGI e può aggiornarsi.

• In molti casi, i compratori utilizzano società o fondazioni per gestire la proprietà, ciò che non influisce sulle tariffe, ma sì sulla gestione fiscale.

• Se la proprietà sta ipotecata, la banca suole esigere che l’imposta stia al giorno prima di approvare il credito. 

Esenzioni speciali 

• Alcuni progetti nuovi (residenziali) possono avere esenzione dell’imposta di immobile fino a 20 anni.

• Le esenzioni non si applicano automaticamente: devono richiedersi e constare nel Registro Pubblico e la DGI.

• Le esenzioni non coprono il terreno, solo la costruzione. 

Sì, a Panama esiste un’imposta di trasferimento di proprietà, la quale si applica quando si trasferisce il titolo di un bene immobile da un proprietario a un altro, sia per compravendita, donazione o altra forma di alienazione.

• Che cosa è l’Imposta di Trasferimento di Beni Immobili?
  È un’imposta che riscuote lo Stato panamense al momento di registrare il trasferimento di proprietà di un immobile con titolo registrato. È regolata dal Codice Fiscale di Panama, e la sua riscossione la realizza la Direzione Generale delle Entrate (DGI).

• Tariffa applicabile
  La tariffa generale dell’imposta è del 2 % sul maggior valore tra:
  Il prezzo di vendita dichiarato, e
  Il valore catastale registrato dell’immobile.

In alcuni casi, si può realizzare in 2 giorni lavorativi, se paghiamo un costo addizionale per la sua tramitazione rapida. Tuttavia, in circostanze normali, tarda da 1 a 3 settimane, dipendendo dal volume di transazioni nel Registro Pubblico.